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酒店、民宿、公寓……这些住宿业项目想融资,为什么就那么难?

投资人很难把希望全部寄托于品牌方。虽然品牌方有完善的会员体系,以及强大的自有流量。

尽管国内住宿业标准酒店品牌格局已定,但品牌之间非标之争、规模之争、加盟之争仍未停止。然而,目前掣肘项目推进的并不是品牌政策、加盟意愿,而是项目的启动资金究竟从哪来。更深层的问题是,尽管品牌方拥有强大的会员体系和自有流量,但旗下项目想做单点突破仍旧困难。凑齐了启动资金之后,项目的流量又要从何处进来?

投资人资金之渴

“经营权质押,用另外一家商贸公司做担保公司,借款3年,金额300万,年息15%。品牌方已经给予了包括装修、家具、布草等在内的500万非现金贷款作为支援”,这是一位已经与某中档品牌签约的投资人,正在为项目寻求启动资金的融资。

然而即使投资人开出这样的条件,代办人游走多个资方,仍旧没有人愿意贷出这300万。“300万这个数目对于资方来说并不多,资方不愿接手主要是对项目的运营能力不确定。同时,大部分资方也没用酒店运营经验,如果对方无法偿还贷款,将经营权抵押给资方,资方同样无法盘活这个项目,还要再做经营权转让。”该项目代办人对TBO介绍。

“我也找过一些做的比较好的中小住宿品牌,但这些品牌通常对赚300万资金的年息不感兴趣,他们可以给对方很优惠的贷款政策,但前提是对方要变更品牌”,该项目代办人表示,虽然理解这些中小住宿品牌管理者的想法,但这个项目已经拿了所加盟品牌的500万非现金贷款,同时也签了意向书,变更品牌并不现实。

类似的案例在住宿业仍有很多。

另一方面,并非投资人普遍资金不足。一些专注住宿业投资的投资人,在经济型酒店高速发展的前10年,已经享受过红利期并完成积累,手握充沛资金的投资人大有人在。

但是,这些资金充沛的投资人也同样需要项目融资。因为,跟随几大经济型连锁品牌一路走来,投资人对住宿业本身的理解和风险防范意识也在同步升级,从优化资产配置的角度考虑,在单一项目上押注过重并不理性。

事实上,与实体经济的持续下行对比,现金流稳定、收益相对稳健的住宿业,仍然是投资避险、抵御通胀的优先选项。但回报周期长又令投资人不愿将太多的流动资金一次性压在住宿项目上。

“说到底还是个心理关卡的问题。尤其对于这部分中小投资人而言,他们好不容易爬到中产阶级,如果杠杆用得好当然能持续发展,但万一因为哪个项目操作失误会被直接打回原形,所以他们即冲动又谨慎。”酒店产权网合作人冯先生如此调侃。

另一方面,部分投资人是布草洗涤、家具装修等住宿业上游供应链行业跨界而来。之前可能完全没有住宿业投资经验,也不像传统投资人有其它在运营项目能够输血,这类边缘乃至跨界而来的投资人,大都有着迫切的融资需求,但相对于股权质押的高成本融资方案而言,他们很难去承受。

恶劣的融资环境

在投资人理念更新、金融机构放贷收紧的情况下,如何以更低风险筹集到资金、尽可能在预计期限内完成从签约物业到实际运营的过程,这成了目前众多投资人和品牌方的棘手难题。

正如开元酒店集团执行总裁候峰此前所言,“酒店资产是重资产,很难盘活,过去以抵押方式可以融资,但是现在银行对资产评估,不是通过资产评估多少价值打通融资渠道,而是酒店资产带来多少现金流、利润方式来测算,现在很多中国酒店如果想融资,用资本去做更多的事情,但融资渠道其实非常困难。”

上海一家品牌公寓经营者对TBO表示,细化到公寓行业,公寓品牌化装修改造的后果就是,随着规模扩张,家具、家电等“重资产”让公寓企业不堪重负。但大部分投资机构目前又趋于谨慎理性态度,只愿意以“股权+债权”的方式投资,并在业绩对赌、股权质押、创始人担保方面提出具体要求。

民宿的经营者萧玉(化名)则认为,虽然目前一些民宿品牌拿到了融资,但资金量并不大。组建正规运营团队,落地几个项目之后仍要新的资本进来,但又要稀释一部分股权。如果是单一的项目,大部分是向身边朋友筹钱,但很多项目发起方本身并不具备很成熟的金融经验。想去银行贷款,更是困难。

酒店产权网合作人冯先生给予了一番更详细的介绍。“银行做抵押贷款的标准年化率是5%多一点,但中小业者基本不可能贷出钱来,如果说是用股权质押的方式到社会融资,现在主流机构的利息一般是在12%多一点;而贷期一般是半年或者一年,按如今5年的正常投资回报期看,这么短的资金使用周期,怎么满足住宿业作为长期回报的投资需求?”

纵观行业投资现状,业者普遍的感受是投资成本在持续增加。而现行的贷款政策和融资渠道仍然缺乏,高杠杆带来资金的使用成本显著抬升。加之过短的资金使用周期,连环的还款压力会不断增加资金链断裂风险,当行业收益率回归理性,融资困难也就成了必然。

投资人资金筹措有困难,品牌方自然看在眼里。而某种程度上,其对投资人资金筹集的关切度,可能不弱于投资人本身,客观来看,这更多还是出于一种相互成就的考虑。

“单体住宿业态的价值比较固化,而集团性企业如果达不到一定的规模,其本身的价值也很难体现,”港中旅酒店有限公司董事长陈荣的观点代表了行业共识,增加开店数量、抢占优质物业、扩大覆盖密度,是所有住宿品牌的核心驱动力。

基于这种核心诉求,或公开或私下,多家住宿品牌对投资人都采取了“帮扶计划”。但即便如此,“帮扶计划”仍旧无法释放太多投资人的资金压力。

“品牌方不是慈善机构,对于那些主流的投资人,各品牌方早已经将其收入麾下,部分投资人的资金是可以部分解决。但集团愿意做担保的前提,一般是投资人至少要有一家在运营住宿业态做担保,否则集团不会冒险放贷。”参照酒店产权网合作人冯先生的观点来看,住宿品牌对补贴的审核机制,直接就筛掉了部分边缘投资人。

另一方面,酒店集团并非金融机构,其自身的流动资金也比较有限。对于现如今动辄上千万的项目投资费用而言,集团的资金帮扶效果着实有限。而事实也却是如此,品牌方会有一系列严格的商圈考核和物业筛选机制,如果预期评估不理想,集团仍然会保持克制。

一位投资人楚乔(化名)向TBO介绍,“如果项目可行,通常情况下,一个投资1500万的项目,品牌方一般会提供500万-700万之间的费用。这个费用不可能100%都是品牌方本身提供,也许找了自己的合作伙伴,但最终是以品牌方名义出资。另外一种是通过非现金的方式,比方说装修、家具等供应商,品牌方在保障品质的前提下,会尽量通过第三方换取资源。”

流量的压力比资金更重

然而,这整条艰辛的开店历程中,并非随着启动资金的筹集完毕而告一段落。投资人最终能否偿还贷款,取决于项目的生死。项目的生死则是要看品牌方的实际运营能力,以及是否有足够的流量支持。

“如果投资人没有其他在运营项目作支撑,则意味投资人的还款来源完全来自该项目本身的利润,一旦盈亏线的爬坡期过长或者填补完全无望,最终投资人将没法收场。”某酒店品牌的投资人在谈到这一现实矛盾时,直言其解决不了流量的终极困境。

“虽然品牌方对于每个投资人项目都会有评估,但是仍不能做到百发百中。另外,很多不确定的因素也会影响一个项目的好坏。”楚乔表示,其实品牌方给予投资人的援助计划早在行业推出数年。但是,即便品牌方能够缓解项目的前期资金压力,但到后续的实际运营中,仍会频繁出现品牌方运营能力,无法维持入住率和房价的最初预期。

这时就会出现所谓的挣扎于盈亏线边缘的爬坡期。

楚乔认为,投资人很难把希望全部寄托于品牌方。虽然品牌方有完善的会员体系,以及强大的自有流量。“但是品牌方不会为单一酒店作倾斜,而且品牌方自营项目也有很多是亏损的。”

这需要投资人有一些流量经营经验。“但实际上操作困难比较大。目前整个行业投进来的资金体量很大,但他们并不是以前主流做住宿加盟那批人。这批外层进来的投资人属于门外汉,几乎没有运营经验。”萧玉同样谈到了行业当前的尴尬之处。

比如民宿的流量很明显呈两极化分布,网红品牌入住率可以达到90%甚至100%,普通民宿可能周一到周五冷冷清清,很多品牌民宿自有流量连10%都达不到,甚至要花费极高的佣金去OTA买流量。

再例如公寓品牌比较喜欢与金融机构合作,公寓通过“租客贷”等金融手段,可以提前盘出一年的房租做流动资金用于开新店。但很多小品牌却因为新店培育期过长,引不来流量而导致资金链断裂。


“其实无论是公寓、酒店还是民宿,对于我们这些投资人而言都是一种投资。目前需要的是一个既能解决资金,又能解决单店流量的服务机构”,楚乔表示,品牌方需要的是开出更多的门店,我们投资人则希望店开好后可以持续运营下去,这样的服务机构可以很好的在品牌方与投资人之间做衔接。否则,投资人、品牌方的困境都很难解决。

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